建筑施工企业合同风险防范（上）

    建筑工程合同风险属于建筑工程风险，建筑工程周期较长，所涉及的风险因素多，风险较大，发包方尤其是房地产商总是千方百计转嫁自身的风险。这就要求我们施工企业在搞经营、谈合同时一定要更加慎重，同时对已承接的工程也要加强风险控制。因此结合我公司经营活动中的一些经验，总结整理了以下一些关于合同洽谈、评审签订中须注意的问题，希望施工企业在经营活动中能予以重视：

认真审查签约对象的主体资格和资信能力

1.议标的项目不要与中介人洽谈工程合同的具体条款，不要误入商业贿赂或是中介人恶意诈骗的圈套，避免中介人传话失误、意思表达不清而给对方造成误解导致被动或洽谈失败。

2.根据企业本身的实际状况，及时跟踪、定位，并要考察确定项目的真实性；对项目进行可行性论证，如业主的资金来源、投资方组成及背景、信誉、支付能力、宏观环境、地段、用途等，仔细了解项目是否具有完整的施工手续（土地证、土地规划许可证、建设规划许可证、施工许可证），没有手续的工程。不得洽谈。

3.对于垫资工程要加大考察检查力度，确保垫资回笼（特别是三线城市的垫资施工一定要慎重），同时必须要有付款的担保措施。

4.了解工程的具体情况，多接触对方相关工作人员，了解对方意图及各方面的关系，倾听对方语言的交流，从对方的言语中捕捉信息，做到知己知彼。

投标准备工作要充分

1.要熟悉了解法律法规、规范、定额、相关费率标准、政策性调整文件及市场动态（特别要注意的是不同的基数计算下浮率是不一样的）。

2.投标阶段的工程量清单报价（即固定价款），对工程量计算一定要慎重，如投标文件报出的工程量全部比实际的小，有的甚至只有一半的量，而招标文件中说明“发现工程量有差异的，及时提出，否则视为认可招标文件中的工程量，以后不作调整（或作为让利给甲方）”，而留给你计算的时间又很短，让你来不及认真计算，最后中了圈套。如果是清单报价的，要调配足够数量的预算员核算，宁可不投也不能盲目报价。

3.认真研究各地区行业的潜在规则和习惯做法：如济南主体认证抓得很严，需要一至二个月，重点工期要留有余地；山东外地省优指标每年只有三个，“确保省优，否则罚款多少万元”就要慎重考虑；上海、北京等一类城市对各种手续要求较严，如果不全就不能施工；石家庄等二类城市则相对松一点。

严把合同洽谈关

    1.合同的洽谈很关键，企业生存与发展在很大的程度上取决于合同条款本身，所以在合同洽谈前应先确定目标和期望值（内部要求先进行测算），避免有急于求成的心态而在谈判中尺度掌握不准，导致非盈利合同的产生。

2.要灵活掌握合同洽谈中的技巧：中途换人、僵持战术、外部活动、授权限制、权力逐步升级；充分的沟通和交流是解决问题的最好办法。

3.杜绝原则性问题的现场表态，采用请示或回去协商的办法，使之有回旋余地。

4.建立合同评审制度，目的是为了找出合同条款中存在的问题和对我方不利的条款，努力将合同风险降到最低，使之成为一个较为完善的合同。评审的人多了，可以各抒己见，最大限度地降低风险减少损失，即使不能完全修正甚至修改不了，也可以在今后合同履约时引起重视，也可以把责任转嫁给分承包商，千万不能先签订初步协议，再进行评审，这样会增加合同洽商、修改的难度。

    5.争议的解决方式最好选择诉讼，尽量不要采用仲裁，以防政府权力干预。选择合同签订地点很重要，因为万一发生诉讼可以选择在合同签订地点进行诉讼。

6.合同的解释顺序一定要重视，如有可能，尽量约定合同专用条款的效力大于合同招投标文件；要尽量争取合同的起草权，以便洽谈合同时争取主动权。

7.对方约定的分包项目及供应的材料必须有明细，要特别约定承包范围内的项目对方不可以进行肢解；甲方分包工程既要收取配合费，也要收取分包管理费，配合费和管理费是两个概念，不能顾此失彼。

8.竣工结算时间的约定很重要，必须注明从报结算到审计结束的时间有多少天（不得超过国家相关规定），并确保一次审计完毕，以防约定不明确甲方重复委托审计，审计时间要控制在4个月内，因为优先受偿权只有6个月，过期不受保护，约定竣工或实际竣工后一定要保全，申请法院确认，订立条款时要尽量把行使优先受偿权的时间突出来。